"5년간 부동산 무상사용이익 1억 넘으면 과세 대상"

[파이낸셜뉴스 김태일 기자]
Q. 30대 A씨는 결혼을 앞두고 머리를 싸매고 있다. 직장 때문에 서울에 집을 구할 수밖에 없는 상황이지만 치솟은 집값 탓에 당장 가진 자금으로는 턱도 없다. 대출을 내도 부족한 형편이다. 결국 부모님 손을 빌리는 방법밖에 없다. 부모님 본인들이 살고 있는 집 이외에 가진 다른 한 채에 당분간 거주하기로 했다. 일단 무상으로 살면서 그 동안 돈을 열심히 모아 내집을 마련하겠단 심산이다.

하지만 너무 순진한 발상이었다. 집 명의자 동의 여부와 관계없이 증여세를 내야 한다는 이야기를 들었다. 자신도 해당 조건에 걸리는지, 또 그렇다면 세금이 어느 정도나 나올지 궁금해 세무상담을 신청했다.

A. PKF서현회계법인에 따르면 A씨처럼 타인 명의 부동산을 임대료 등 비용 지불 없이 사용하는 경우엔 '부동산 무상사용에 따른 이익의 증여' 규정에 따라 증여세가 과세될 수 있다. 다만 모든 사례에 일괄 적용되는 기준은 아니므로 요건을 잘 따져봐야 한다.

해당 규정에 따르면 부동산 무상사용 시점부터 향후 5년 간 그로 인한 이익 합계액이 1억원 이상일 때만 증여세가 과세된다. 과세대상이 되는 무상사용 이익은 '해당 부동산 가액×2%(0.02)×3.7908'라는 식에 따라 계산한다.

여기서 '2%'는 1년 간의 부동산 사용료를 고려해 정부가 정하는 비율로, 세법에서 부동산 가액의 2%를 적정한 임대료 수준으로 본다고 이해할 수 있다. '3.7908'은 부동산 사용기간이 5년 지속될 것으로 가정해 이 기간 부동산 사용이익을 10% 이자율을 적용해 현재가치로 환산한 수치다.

만약 부모님 소유 주택이 13억원이라면 무상사용이익은 9856만원이 되는 셈이다. 1억원이 안 되기 때문에 증여세는 과세되지 않는다. 하지만 시가가 1억원만 높아도 증여세 낼 준비를 해야 한다. 14억원이라면 무상사용이익이 1억614만원이 돼 이를 증여재산으로 봐서다.

다만 부동산 소유자, 즉 부모님과 함께 거주한다면 증여세를 낼 필요는 없다. 가족 등 특수관계인이 아닌 자 간의 거래는 관행상 정당한 사유가 없는 경우에만 증여세를 과세한다.

서현회계법인 관계자는 "증여세를 전혀 부담하지 않으려면 부동산 시가가 약 13억원 이상이 아닌지 살펴볼 필요가 있다"고 조언했다.

이때 시가는 매매가액, 감정가액, 유사매매사례가액, 기준시가 순으로 적용된다. 매매가액이 없다면 감정가액으로, 감정가액이 없다면 유사매매사례가액으로 평가한다는 뜻이다. 기간은 무상사용을 시작한 날을 기준으로 앞선 6개월, 이후 3개월 사이로 삼는다.

증여세는 얼마나 내야 할까. A씨 부모님 소유 부동산 시가가 14억원이라면 증여세 과세가액은 무상사용이익인 1억614만원이 되고, 증여자가 직계존속이므로 공제액 5000만원을 적용한 나머지 금액인 5614만원에 대해 과세가 들어간다.

여기에 10% 세율을 적용한 후 신고세액공제(16만원)을 제하면 A씨가 내야 할 최종 증여세는 약 545만원이다. 다만 10년 내 사전증여재산이 있는 경우에는 증여세 계산이 달라진다.

무상사용 기간도 잘 고려해야 한다. 서현회계법인 관계자는 "5년마다 부동산 무상사용이익을 계산하기 때문에 무상사용 기간이 5년을 초과했다면 새롭게 무상사용을 개시한 것으로 보고 다시 증여세를 따지기 때문에 이를 유의해야 한다"고 짚었다.

그런데 무상사용 기간 중 상속이 개시되거나 해당 부동산을 증여받는 등 사유가 발생해 무상사용 기간이 5년보다 짧아질 수 있다. 이땐 '경정청구'를 통해 이미 낸 증여세를 돌려받을 수 있다. 5년을 기준으로 증여세를 계산한 만큼 해당 기간이 경과하기 전에 더 이상 무상사용을 하지 않게 된 경우엔 잔여기간에 대한 증여세를 돌려달라고 청구할 수 있다는 의미다. 경정청구는 사유 발생일로부터 3개월 이내 가능하다.

서현회계법인 관계자는 "높은 집값 때문에 부모님 소유 부동산에 무상 거주하는 자녀들이 늘어날 전망"이라며 "해당 규정에 따른 증여세 부담이 크진 않지만 그럼에도 가족 간 부동산 거래에 앞서 세금 문제를 미리 파악해 둬야 예상하지 못한 지출을 막을 수 있다"고 말했다.